Договор найма (аренды) жилья необходим для того, чтобы обезопасить владельца квартиры и самого арендатора от неприятных ситуаций, среди которых мошенничество, порча имущества и многое другое. Перед заключением данного договора необходимо разобраться с основной информацией и нюансами, которые могут возникнуть.
Договор необходим для урегулирования взаимоотношений между арендатором и владельцем жилья. В нем прописываются детали и условия, которые обязаны соблюдать обе стороны. В случае нарушения прописанных условий, данный договор будет законным подтверждением правоты одной из сторон. Регулируется данный тип взаимоотношений 59 главой Гражданского Кодекса Украины (далее – ГК), который применяется на территории Республики в соответствии с ч. 2 ст. 86 Конституции Донецкой Народной Республики.
Статьей 810 ГК определено, что по договору найма (аренды) жилища одна сторона – собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилище для проживания в нем на определенный срок за плату.
Предметом договора найма жилища могут быть помещения, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть (ч. 1 ст. 812 ГК).
«Согласно ч. 1 ст. 811 ГК договор найма (аренды) жилья заключается в письменной форме и не требует обязательного нотариального заверения. Однако, в соответствии с ч. 4 ст. 209 ГК сделка по требованию одной из сторон может быть заверена нотариально. Данное действие лишь послужит обеспечением законности договора и дополнительной защитой для каждой из сторон в случае возникновения спора.
В связи с тем, что предметом договора найма жилища является объект недвижимого имущества, нотариусу, в первую очередь, необходимо убедиться, что будущий наймодатель является владельцем жилья. Для этого необходимо предоставить нотариусу документы, подтверждающие право собственности на имущество и, в предусмотренных законодательством случаях, документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на это имущество в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Подтверждением регистрации вещных прав на недвижимое имущество является предоставление нотариусу извлечения из Государственного реестра прав. Если объект недвижимости принадлежит лицам на праве общей долевой собственности, то необходимо нотариально заверенное письменное согласие каждого из совладельцев на заключение данного договора.
Нотариус до совершения сделки, которую он удостоверяет, устанавливает волеизъявление и истинные намерения каждой из сторон, участвующих в совершении нотариального действия, а также отсутствие у сторон возражений по каждому условию сделки, и обеспечивает их ознакомление с содержанием документа в соответствии с частью 1 статьи 51 Закона «О нотариате».
Во избежание конфликтных ситуаций, стороны должны обсудить все интересующие вопросы и детали перед заключением сделки, такие как: условия расторжения договора, распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям; содержание домашних животных и иное.
Срок, на который сдается жилье, должен устанавливаться сторонами по договоренности в условиях договора найма. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет (ч. 1 ст. 821 ГК).
Размер платы за пользование жильем также необходимо устанавливать в договоре найма. Арендатор должен вносить плату за пользование жильем в срок, установленный договором найма жилья. Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, арендатору необходимо вносить ее ежемесячно (ч.ч. 1, 3 ст. 820 ГК).
Важным условием договора найма является указание лиц, которые будут проживать в арендуемом жилье вместе с арендатором. Эти лица приобретают равные с арендатором права и обязанности относительно пользования жильем. Арендатор несет ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним. Если арендаторами жилья являются несколько лиц, их обязанности по договору аренды жилья являются солидарными.
Порядок пользования жильем арендатором и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора – устанавливается по решению суда (ст. 816 ГК).
Принимая во внимание все вышесказанное, следует помнить, что подписывая договор, лицо обязуется выполнять прописанные в нем требования. Если какой-либо из пунктов не соблюдается, то лицо вправе потребовать выполнения условий договора, а противном случае обратиться в суд.
Учитывая вышеизложенное и исходя из случаев, которые чаще всего встречаются в нотариальной практике, для удостоверения договора найма (аренды) жилья необходимы следующие документы, перечень которых не является исчерпывающим и подлежит уточнению в каждом отдельно случае нотариусом:
— документ, удостоверяющий личность;
— регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (если лицо, из-за своих религиозных убеждений отказалось от принятия налогового номера и сообщило об этом в соответствующий территориальный орган доходов и сборов, нотариус проверяет этот факт по отметке в его паспорте о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта или справке о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта);
— если физическое лицо (сторона договора) является несовершеннолетним или малолетним, или если малолетнее или несовершеннолетнее лица зарегистрированы в объекте недвижимого имущества, являющегося предметом договора найма (аренды), необходимо разрешение органа, осуществляющего функции опеки и попечительства, на совершение такой сделки в установленной законодательством форме и заявление родителей, подлинность подписей которых должны быть засвидетельствованы нотариально. Для установления личности малолетнего лица в возрасте до 14 лет используется свидетельство о рождении при условии подтверждения родителями (одним из родителей) того, что это лицо является их ребенком, путем подачи соответствующего заявления;
— если сторона сделки находится в браке или в случае, если проживает одной семьей без регистрации брака, предоставляется нотариальное согласие супруга/супруги на заключение договора найма;
— свидетельство о браке;
— брачный договор/решение суда, другой документ, подтверждающий, что имущество является личной собственностью.
При наличии сомнений относительно объема гражданской дееспособности у лица, участвующего в совершении нотариального действия, нотариус имеет право потребовать предоставления документов о том, что лицо не страдает психическим расстройством, которое может повлиять на его способность осознавать свои действия и (или) руководить ими. Данный документ обезопасит в будущем стороны от признания сделки недействительной.
Если действует представитель стороны по договору, нотариусу предоставляется доверенность, в которой должны содержаться соответствующие полномочия лица.
C целью проверки отсутствия прав малолетних и/или несовершеннолетних детей, недееспособных или ограничено дееспособных лиц, которые имеют право пользования недвижимым имуществом (его частью), являющегося предметом договора, нотариус требует предоставления ему справки о составе семьи, которая выдается жилищно-эксплуатационной организацией, правлением жилищно-строительного кооператива, объединением совладельцев многоквартирных домов, управляющей компанией, соответствующим органом местного самоуправления (местной администрацией), к компетенции которых законодательством отнесено предоставление указанной информации, органами Миграционной службы МВД ДНР или другим компетентным органом.
При удостоверении договора найма (аренды), нотариус проверяет отсутствие (наличие) ограничений (обременений) недвижимого имущества. В таком случае, нотариус истребует информационную справку о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их ограничениях (обременениях) для совершения соответствующей нотариальной сделки (нотариального действия). Срок действия данной информационной справки составляет 15 рабочих дней.
В случае если стороной по договору является юридическое лицо, то его правоспособность нотариус устанавливает на основании информации, содержащейся в учредительных документах юридического лица и Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц – предпринимателей.
Информацию о наименовании органа юридического лица, действующего без доверенности от имени юридического лица, и порядке его формирования нотариус устанавливает на основании учредительных документов юридического лица, договора с управляющей организацией или управляющим, документа (протокола, решения) о назначении лица на соответствующую должность, судебного акта о назначении арбитражного управляющего, иного документа о наделении лица полномочиями представителя, и сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц — предпринимателей, за исключением случаев подтверждения полномочий органа юридического лица для внесения сведений о нем в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц – предпринимателей. Например, если от имени юридического лица действует должностное лицо (руководитель) требуется документ, который предусматривает полномочия лица и удостоверяет его служебное положение (в частности, это может быть приказ о назначении на должность, протокол об избрании должностного лица, доверенность на имя руководителя, выданная высшим органом управления юридического лица).
Если учредительным документом юридического лица предусмотрено заключение соответствующего договора при наличии согласия определенного органа юридического лица, тогда нотариусу предоставляется решение соответствующего органа юридического лица о согласии на заключение такого договора.
При наличии у нотариуса сомнений относительно предоставленных документов, он может истребовать дополнительные сведения или документы от этого юридического лица, государственного регистратора, налоговых органов, других органов, учреждений и физических лиц.
Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что аренда жилья, это одно из самых распространенных договорных отношений. Поэтому, для того чтобы предупредить в будущем возникновение нежелательных проблем, связанных с арендой, рекомендуется обращаться к нотариусам в Донецкой Народной Республики за разъяснениями необходимых существенных условий договора, на которые нужно обратить внимание при аренде жилья, и которые будут касаться как наймодателя, так и нанимателя.
По материалам пресс-службы Министерства юстиции ДНР