На сегодняшний день достаточно большое количество вопросов поступает от физических и юридических лиц (в лице их представителей) по вопросу определения формы совершаемой между сторонами сделки, в частности договора аренды (имущественного найма), по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Общие положения, предусмотренные Гражданским кодексом Донецкой Народной Республики (далее – ГК), указывают на обязательность нотариального удостоверения сделок (договоров) только в случаях, которые определены законом, либо по соглашению (желанию) сторон, даже если для данного вида сделки эта форма не требовалась.
Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ч. 3 ст. 212 ГК). Между тем для заключения договора аренды характерны свои особенности. Договор аренды должен быть заключен в письменной форме в следующих случаях:
1) если договор аренды заключен на срок более года;
2) если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, независимо от срока.
Кроме того, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. По соглашению сторон такой договор также может быть нотариально удостоверен.
Однако ч. 2 ст. 718 ГК указывает на бескомпромиссное требование закона относительно государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Также необходимо учесть, что до 1 января 2022 года договоры аренды здания или сооружения (на срок более трех лет) и договоры аренды предприятия (на срок более трех лет) подлежат обязательному нотариальному удостоверению и считаются заключенными с момента такого удостоверения.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона Донецкой Народной Республики «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений)» обязательной государственной регистрации в органах государственной регистрации вещных прав подлежат вещные права и ограничения (обременения) на недвижимое имущество, расположенное на территории Донецкой Народной Республики и принадлежащее физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также муниципальным образованиям в лице органов местного самоуправления, а именно право владения, право пользования, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, право застройки чужого земельного участка, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка, право пользования (найма, аренды, субаренды, безвозмездного пользования, займа) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, ипотека, доверительное управление имуществом.
В то же время до 1 января 2022 года права, которые возникают на основании договоров аренды здания или сооружения (их отдельный части), либо договоров аренды предприятия, подлежат государственной регистрации в случае, если указанные договоры заключены на срок более трех лет.
Кроме того, п. 17.10 ст. 17 Закона Донецкой Народной Республики «О налоговой системе» предусмотрено, что налогоплательщики, осуществляющие сдачу в аренду (субаренду) недвижимого имущества, торговых мест и объектов малых архитектурных форм (арендодатели), в обязательном порядке регистрируют такие договоры в органе доходов и сборов.
В свою очередь следует обратить внимание и на примерный перечень документов, необходимых для предоставления нотариусу к заключению договора аренды недвижимого имущества, который включает в себя:
- документы, удостоверяющие личность арендодателя и арендатора;
- регистрационные номера учетных карточек налогоплательщиков (налоговые номера) арендодателя и арендатора (при наличии);
- учредительные документы (для юридических лиц);
- информацию из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей;
- правоустанавливающие документы на объект договора аренды недвижимого имущества (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок, решение суда и т.п.);
- технический паспорт на объект договора аренды;
- отчет об экспертной денежной или нормативной (для земельных участков) оценке объекта аренды;
- извлечение из Государственного комитета по земельным ресурсам;
- извлечение о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;
- информационную справку о зарегистрированных вещных правах и их ограничениях (обременениях).
Дополнительно сообщаем, что:
- за удостоверение договоров аренды недвижимого имущества нотариусом взимается тариф в размере 0,01 % суммы договора;
- за удостоверение договоров аренды земельных участков – 0,01 % нормативной денежной оценки.
Размер платы за оказание услуг правового и технического характера нотариус устанавливает согласно Приказу Министерства юстиции Донецкой Народной Республики № 571 от 03.07.2019 г. «Об утверждении Перечня услуг правового и технического характера, размеров платы за их предоставление.
Главный специалист отдела пресс-службы Министерства юстиции ДНР
Элеонора Калугина
Источник: газета «Макеевский рабочий ДНР»
