Для ответа на данный вопрос необходимо четко понимать, какое законодательство в сфере разрешения споров применялось на момент заключения договора и на момент просрочки платежа. Немаловажным является и статус арендатора. Это физическое лицо, физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо. Из вопроса также неясен предмет аренды – помещение, земля, права, товарные знаки или другое.
В большинстве случаев в договоре указывают последствия неисполнения условий договора сторонами (штрафные санкции). Если они не указаны, то применяется Гражданский кодекс ДНР (для правоотношений, возникших с 01.07.2020 г.) или Гражданский и Хозяйственный кодекс Украины (если правоотношения возникли до вступления в силу ГК ДНР).
Чтобы зафиксировать неуплату аренды (нарушение договора) необходимо:
- направить контрагенту счета (под подпись либо заказным письмом с описью вложения);
- направить претензию;
- подписать акт сверки;
- письменно предложить расторгнуть договор аренды и дать контрагенту хотя бы 30 дней для направления ответа.
Мерой воздействия, которую можно применить к арендатору, не выполняющему обязательства, является досрочное расторжение договора. Арендатор имеет право это сделать в связи с существенным нарушением сроков внесения арендной платы в установленный договором срок. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 728 ГК ДНР это можно сделать в случае невнесения арендной платы более двух раз по истечении установленного срока. Следует иметь ввиду, что арендодатель обязательно должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 728 ГК ДНР). После этого арендодатель вправе обратиться в суд для расторжения договора на указанном основании.
Обратиться в суд арендодатель также может, если по истечении 30-ти дней после направления письменного предложения о расторжении договора арендодатель так и не дал ответ, либо же выразил несогласие расторгнуть договор. Иск может быть направлен для взыскания задолженности по договору аренды либо для расторжения договора и взыскания задолженности.
В общем случае, при обращении в суд арендодателю следует учитывать срок исковой давности по взысканию задолженности. Он составляет три года.
Для правильного расторжения договора и подготовки к судебному заседанию рекомендовано обратиться к юристам, имеющим соответствующую квалификацию.
Основываясь на судебной практике по спорам, связанным с арендой нежилых помещений, рекомендовано обратить особое внимание на правильность именно первых шагов в претензионно-исковой работе.
Разберем общий порядок действий арендодателя в случае просрочки исполнения обязательств арендатором. Так, арендодателю необходимо подготовить документы, подтверждающие его право собственности (или владение) объектом аренды. Такими документами могут быть договор купли-продажи, дарения. Также право может подтверждаться решением суда. Если арендодатель не собственник, то в распоряжении необходимо иметь оригинал договора аренды, ссуды, и т. п.
Имея на руках правоустанавливающие документы, арендодателю желательно получить подписанный акт сверки взаиморасчетов с арендатором -– должником. Если арендатор отказывается от его подписи, направить ему два экземпляра подписанного акта ценным письмом.
Следующим шагом является направление арендатору ценным письмом претензии, которая соответствует требованиям законодательства.
Далее, если условия заключенного договора аренды позволяют, арендодатель имеет право:
- заявить об одностороннем отказе от договора
- расторгнуть договор путем обращения в суд с соответствующим исковым заявлением;
- обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору, без расторжения договора аренды;
- удержать имущество должника после прекращения договора, о чем ему письменно сообщить (стоит учитывать, что стоимость удерживаемой вещи должна быть соразмерна долгу). Необходимо иметь в виду, что, если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, то речь идет о самоуправстве.
В ситуации, которая указана в вопросе, арендодателю следует подготовить правоустанавливающие документы, подписать акт сверки, направить претензию. А после арендодатель имеет право по своему усмотрению обратиться в суд за взысканием долга и расторжением договора (или без такового).
Источник: журнал «Налоговый Советник»
