Как в бухгалтерском и налоговом учете оформляется операция по продаже нежилого помещения?

Как оформляется в бухгалтерском и налоговом учете операция по продаже нежилого помещения, если:

• продавец – юридическое лицо на II группе упрощенного налога, основной вид деятельности которого – сдача в аренду нежилого имущества;
• помещение планируется передать связанному лицу;
• продажа осуществляется по цене, ниже рыночной?

Для юридического лица нежилое помещение, находящееся в собственности, является основным средством предприятия.

В бухгалтерском учете объекты основных средств, подлежащие реализации переводятся в состав необоротных активов, удерживаемых для продажи на субсчет 286 «Необоротные активы и группы выбытия, содержащиеся для продажи» согласно требованиям П(С)БУ 27. При их реализации для отражения доходов от продажи используют субсчет 712 «Доход от реализации прочих оборотных активов», себестоимость реализации отражается на субсчете 943 «Себестоимость реализованных производственных запасов».

Объектом налогообложения плательщика упрощенного налога, согласно пп. 172.1.1 п. 172.1 ст. 172 Закона ДНР «О налоговой системе», является доход, полученный на протяжении отчетного периода в денежной (наличной или безналичной форме). Следовательно, налогообложению подлежит сумма фактически полученных денежных средств от реализации объекта основных средств.

Также необходимо учесть, что согласно п. 167.1 ст. 167 Закона ДНР «О налоговой системе», годовой объем валового дохода плательщика упрощенного налога, находящегося на II группе, должен составлять не более 60 000 000 рос. руб.

Операция по передаче объекта недвижимости связанному лицу носит характер операции дарения. Статьей 684 ГК ДНР введен запрет на подобные операции за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 1 500 рос. руб.

В бухгалтерском учете основные средства учитываются с использованием трех видов оценки: первоначальная стоимость, рыночная (справедливая) и балансовая.

Первоначальная стоимость – историческая (фактическая) себестоимость необоротных активов в сумме денежных средств или справедливой стоимости других активов, уплаченных (переданных), израсходованных для приобретения (создания) необоротных активов (согласно ПСБУ 7 «Основные средства»).

Справедливая стоимость – это сумма, по которой можно продать актив или оплатить им обязательства на определенную дату (п. 4 П(С)БУ 19), т. е. это рыночная стоимость актива. Она определяется предприятием самостоятельно или с участием профессиональных оценщиков. За основу берется рыночная стоимость подобных объектов в этой же местности и в аналогичном состоянии.

Балансовая стоимость основных средств, других необоротных и нематериальных активов – сумма остаточной стоимости таких средств и активов, которая определяется как разница между первоначальной стоимостью с учетом переоценки и суммой накопленной амортизации (п. 8 ст. 9 Закона ДНР «О налоговой системе»).

В законодательстве Донецкой Народной Республике нет прямого запрета на осуществление продаж по цене ниже рыночной.

Плательщики налога на прибыль, осуществляющие операции по продаже основных средств при определении валовых доходов должны руководствоваться абз. 2 пп. 71.1.1 п. 71.1 ст. 71 Закона ДНР «О налоговой системе»:

«При реализации товаров по ценам ниже их первоначальной стоимости, определенной по правилам ведения бухгалтерского учета, разница между первоначальной стоимостью и ценой реализации включается в состав валовых доходов того отчетного периода, в котором произошла реализация таких товаров».

При этом, в соответствии с пп.77.10.5 п. 77.10 ст. 77 Закона ДНР «О налоговой системе», в случае реализации основного средства к составу валовых расходов относится исключительно балансовая стоимость такого основного средства на первое число месяца, в котором происходит реализация.

Источник: журнал «Налоговый советник»